Creditele ipotecare standard revin în forță. Dar cu dobândă fixă

Băncile și clienții lor se îndreaptă tot mai mult spre creditele ipotecare standard, după un deceniu în care programul guvernamental Prima Casă a fost factorul major nu numai în creditarea populației, ci și în ansamblul pieței. Scăderea în importanță a creditelor garantate de stat arată că există potențial de creditare și fără intervenția guvernamentală. Datele mai arată și că românii preferă să se acopere de riscul de dobândă prin plata unor rate mai mari pentru dobânzi fixe.

Creditul Prima Casă a fost cel mai important produs al băncilor în perioada post-criză. Pornit la inițiativa băncilor și a Băncii Naționale a României și preluat în legislație de Guvernul Boc, programul era menit să mențină fluxul de credite pentru locuințe într-o perioadă în care piața se ducea în cap după bula imobiliară din 2005-2008.

Aranjamentul Prima Casă este o situație de tip win-win pentru semnatarii contractelor. Băncile au un venit asigurat, concomitent cu acoperirea riscurilor de către stat, în timp ce debitorii beneficiază de marje fixe limitate și de un avans de doar 5% din valoarea achiziției, ceea ce înseamnă că oricine este hotărât să cumpere o casă poate să obțină banii de avans de la rude sau dintr-un împrumut. În cazul creditelor standard avansul este de trei ori mai mare – minimum 15%.

Singurii care n-au de câștigat din acest program sunt contribuabilii, care trebuie să plătească pentru creditele neperformante. Numărul beneficiarilor care au ajuns la executare silită rămâne redus, însă programul a fost lansat într-o perioadă de inflexiune a economiei și n-a trecut încă printr-o criză.

Prima Casă nu mai e așa de căutată

Programul Prima Casă nu mai este, însă, la fel de popular ca în perioada 2012-2015, când reprezenta circa două treimi din creditele noi. În 2015, Guvernul Cioloș a decis scăderea plafoanelor anuale de garanții acordate. Totodată, prețurile locuințelor pe care programul era menit să le protejeze au luat-o rapid în sus, peste creșterea economică, și s-au dus în marele orașe peste plafonul de 57.000 de euro.

Ponderea creditelor standard în total credite ipotecare a crescut cu 10 puncte procentuale în martie 2019 față de anul anterior la 69%, potrivit datelor publicate de Banca Națională a României în cea mai recentă ediției a raportului privind stabilitatea financiară.

Dobânda fixă – primă pentru siguranța față de stat

Dincolo de sumele mai mici acordate în garanții, limitele programului privind garanțiile maxime și modul de calcul al dobânzii – variabil prin definiție, în funție de ROBOR la 3 luni plus o marjă de 2,5 puncte procentuale, redusă ulterior la 2 pp – ar putea fi cheia pentru care românii s-au îndreptat spre creditele standard.

Băncile au lansat produse de creditare cu dobândă fixă pe termene lungi. Alpha Bank are dobânzi fixe în primii 5 ani, BCR are dobânzi fixe până la 10 ani, BRD până la 30 de ani. Băncile au mai avut oferte promoționale cu dobânzi fixe și înainte de 2009, dar cele mai multe erau limitate la un an din viața creditului și menite să amăgească clienții în privința ratelor viitoare, care au crescut substanțial după trecerea perioadei de promoție, și/sau să reducă artificial gradul de îndatorare pentru a putea acorda sume mai mari într-o perioadă de bulă imobiliară.

Sursa profit.ro