Piața imobiliară este supraevaluată cu cel puțin 25%-30%, iar prețurile încep să scadă.

Recomandarea mea? Stați în chirie încă 2-3 ani.

Datele recente privind tranzacțiile imobiliare efective realizate în piață (vânzare-cumpărare) arată că prețurile locuințelor încep deja să scadă. Exact cum am anticipat deja de peste 6 luni, piața imobiliară este supraevaluată cu cel puțin 25%-30%, iar prețurile încep să scadă pentru a reveni la valoarea fundamentală. Valoarea investițională justă pentru apartamentele vechi (construite înainte de anul 2000) este de 1000 euro / mp util (față de prețul 1.350 euro / mp util astăzi), în timp ce pentru rezidențiale este de 1.500 euro / mp util (față de prețul de 2.000 euro / mp util astăzi). Investiția în imobiliare ar trebui să genereze recuperarea banilor – prin închirierea spațiului – în maximum 15 ani. Având în vedere prețul de astăzi, investiția se recuperează în 20-25 de ani, în funcție de proprietate.

Cum calculezi valoarea unui apartament în maximum un minut?

Exemplu: Prețul mediu din piață pentru un apartament rezidențial în zona bună a Capitalei, 2 camere cu suprafața de 60 mp utili, este de 110.000 euro (TVA inclus), aproximativ 1.850 euro / mp. Valoarea este de maximum 1.500 euro / mp util, se calculează astfel:

600 (Chiria / lună este de aproximativ 10 euro / mp la o proprietate bună)

x 12 (numărul de luni dintr-un an)

x 15 (timpul recomandat de recuperare a unei investiții în imobiliare, deoarece generează un randament de 6% / an)

x 0,9 (scazi 10% pentru lipsă de continuitate în închiriere)

x 0,9 (scazi 10% pentru reparațiile imobilului în 15 ani)

– Taxe pe venitul din chirie

Rezultă o valoare de 1.250 euro / mp util. Mai adaugi o primă de 20% pentru confort (accesul la o zonă bună, business, educație, parcuri, metrou etc.), iar valoarea maximă finală este de 1.500 euro / mp util.

De ce au crescut prețurile în ultimii 3-5 ani?

– Cererea de credite pentru imobiliare a crescut semnificativ între 2012-2017. Astfel, soldul creditelor acordate populației de către sectorul bancar pentru achiziționarea unei locuințe crescut de la 37 miliarde de lei, la final de 2012 la 66 miliarde lei, la final de 2017. Aproape dublu!

– Salariul mediu nominal brut a crescut de la 2.343 lei (anul 2012) la 3.310 lei (anul 2017), deci +42%, în condițiile în care inflația cumulată în intervalul respectiv a fost de 7,6% (deci creșterea puterii de cumpărare a fost de 35%). Dobânzile au fost foarte scăzute în perioada 2014-2017 (ROBOR 3 luni fluctuând între 1%-2%), încurajând contractarea de credite în lei.

– Programul Prima-Casă a continuat nejustificat, rolul fiind foarte departe de cel declarat inițial, și anume relansarea pieței imobiliare prin orientare socială. Eu cred că au fost anumite interese prin păstrarea acestui program – creșterea prețurilor la imobiliare, pentru ca unii să facă profituri în creștere -, în condițiile în care programul „Prima Casă” a reprezentat aproape 80% din totalul creditelor acordate între timp.

De ce o să scadă prețurile la imobiliare cel puțin cu 25%-30% în următorii 2-3 ani?

– Este foarte probabil ca programul Prima Casă să fie oprit începând cu anul următor, sau sumele acordate o să fie reduse semnificativ, iar BNR să plafoneze gradul de îndatorare. Populația este deja îndatorată pe termen lung – 20-30 de ani – , în condițiile în care soldul creditelor imobiliare a ajuns deja la 71 miliarde de lei în august 2018 (+13% față de anul trecut), reprezentând 55% din totalul creditelor acordate populației (față de 33% în anul 2012, sau 20% în anul 2008;

– Atât ROBOR la 3 luni cât și inflația vor mai rămâne la un nivel destul de ridicat, cel puțin peste 3% pe un orizont previzibil de 2-3 ani din cauza consumului exacerbat;

– Salariile nu mai pot crește în acest ritm. Pur și simplu companiile sunt deja sufocate și nu mai pot suporta presiunea creșterii costurilor salariale. Singurul salariu care va continua să crească va fi cel minim (abordare populistă) și cele din vecinătatea acestuia (resetarea grilei de salarii pe segmentul de jos);

– Schimbări demografice: emigrarea (anul 2017 fiind maximul din istoria României și al doilea după Siria) și natalitatea scăzută plafonează cererea pentru imobiliare. De asemenea, noile generații care intră în câmpul muncii preferă mai mult mobilitatea decât stabilitatea. Încet, dar sigur, se schimbă mentalitatea proprietății și lumea se orientează către chirie, așa cum se întâmplă în țările dezvoltate;

– Oferta continuă să crească, fiind alimentată de un efect de turmă decalat cu realitatea momentului. În ciuda victimizării publice – dezvoltatorii se plâng de creșterea costurilor cu munca și cu materia primă -, costul / mp util de construcție a unui rezidențial într-o zonă bună a marilor orașe NU depășește 1.000 euro / mp, în timp ce prețul din piață este de 2.000 euro / mp (includ TVA în ambele, deoarece firma de construcții nu rămâne cu TVA-ul care este al statului, dar acesta este plătit de către clientul final persoană fizică).

Recomandarea mea? Stați în chirie încă 2-3 ani. O să plătiți mult mai puțin comparativ cu contractarea unui credit acum, la care o să plătiți dobândă enormă pentru 20-30 de ani. Folosind exemplul de mai sus, (preț = 110.000 euro, valoare = 90.000 euro), dacă cumperi astăzi plătești 20.000 euro pentru nimic, ceea ce înseamnă aproximativ 40.000 euro plătiți în 20-30 de ani printr-un credit imobiliar. Dacă stai în chirie 2 ani (costul estimat de 10.000 euro), economisești cel puțin 30.000 euro. Dacă ai banii deja (nu cumperi printr-un credit), poți investi în fonduri de investiții cu un randament mediu ponderat de cel puțin 5% (randament prin care plătești chiria lunară, deci stai în chirie gratis)

Indiferent dacă cumperi un apartament pentru investiție sau pentru locuință, trebuie să fii conștient de VALOAREA apartamentului, comparativ cu PREȚUL (actual) din piață! O achiziție care implică un credit pe 20-30 de ani, trebuie gândită rațional și pe termen lung.

Iancu Guda este președinte al Asociației Analiștilor Financiar-Bancari din România.

Sursa republica.ro